Kaufen oder verkaufen – was der Markt 2026 wirklich sagt

Die Zinsen: wieder ein Thema

Nach einigen ruhigen Monaten hat die Europäische Zentralbank die Zinsen 2026 wieder angehoben, zuletzt im September. Auch Baukredite sind spürbar teurer geworden: Bei zehn Jahren Zinsbindung liegen sie inzwischen wieder über 4 %.

Dramatisch ist das nicht. Käufer rechnen aber genauer, vergleichen mehr und nehmen sich mehr Zeit. Das merkt man auf beiden Seiten des Verhandlungstischs.

Wie sich der Markt gerade entwickelt

Augsburg hat die schwierige Phase nach der Zinswende weitgehend hinter sich. Die Nachfrage zieht wieder an, und die Preise haben sich gefangen. Seit Herbst 2025 steigen sie leicht. Gleichzeitig werden die Mieten weiter teurer. Für viele Mieter wird Kaufen deshalb wieder interessant.

Am Starnberger See und am Ammersee zeigt sich die besondere Stellung der Seeregionen. Nach dem Tegernsee gehören sie zu den gefragtesten Wohnlagen in Deutschland. Die Preise haben sich stabilisiert und steigen leicht, weil gute Lagen hier nun einmal knapp sind. Die Nachfrage aus dem Raum München stützt den Markt zusätzlich.

Bei den Grundstücken gibt es eine Überraschung: Die neuen amtlichen Bodenrichtwerte vom Januar 2026 fallen vielerorts niedriger aus als noch 2024. Im Landkreis Starnberg ist Wohnbauland im Schnitt etwa 5 % günstiger geworden. Im Augsburger Umland und am Westufer des Ammersees sind die Werte dagegen weitgehend stabil geblieben. Wichtig zu wissen: Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte. Über den Wert einer bestimmten Immobilie sagen sie nur begrenzt etwas.

Tipps für Verkäufer

• Der richtige Preis ist wichtiger denn je. Die Zeiten, in denen fast jeder Preis bezahlt wurde, sind vorbei. Ist der Angebotspreis zu hoch, bleibt die Immobilie lange im Portal. Das wirkt nach außen schnell wie ein Makel. Mit einem realistischen, gut begründeten Preis verkaufen Sie meist schneller und oft auch besser.
• Qualität zeigen, nicht nur behaupten. Käufer schauen heute genau hin: Energieausweis, Heizung, Dach, Fenster und Grundriss. Wer Modernisierungen belegen kann, hat ein starkes Argument. Wer Schwächen offen anspricht, schafft Vertrauen.
• Lage ist nicht gleich Lage. Am See zeigt sich das besonders deutlich. Direkter Seezugang, ein unverbaubarer Blick oder eine ruhige Stichstraße bringen weiterhin deutliche Aufschläge. „In Seenähe“ allein reicht dagegen nicht mehr automatisch für einen Spitzenpreis.
• Etwas Geduld einplanen. Weil Käufer ihre Finanzierung genauer prüfen, dauert der Verkauf heute oft etwas länger. Mit guter Vorbereitung und vollständigen Unterlagen sparen Sie trotzdem viel Zeit.

Tipps für Käufer

• Die Finanzierung zuerst. Klären Sie Ihren finanziellen Rahmen, bevor Sie sich verlieben. Eine Finanzierungsbestätigung macht Sie für Verkäufer attraktiver und stärkt Ihre Position beim Verhandeln. Da die Zinsen gerade steigen, lohnt es sich, Konditionen frühzeitig zu sichern.
• Mehr Auswahl, mehr Zeit. Anders als in den Boomjahren müssen Sie heute nicht nach der ersten Besichtigung unterschreiben. Nutzen Sie das: Vergleichen Sie in Ruhe und stellen Sie Fragen.
• Auf die Substanz achten. Ein günstiger Kaufpreis nützt wenig, wenn anschließend eine teure Sanierung ansteht. Energetischer Zustand und Modernisierungsbedarf gehören deshalb von Anfang an in die Rechnung.
• Langfristig denken. Gute Lagen in Augsburg und an den Seen bleiben gefragt, weil Wohnraum knapp ist und kaum neu gebaut wird. Wer heute mit Augenmaß kauft, kauft in eine Region mit stabilen Aussichten.

Unser Fazit

Der Markt ist 2026 ruhiger und realistischer geworden, ist aber keineswegs eingeschlafen. Verkäufer, die richtig bewerten und gut präsentieren, finden weiterhin Käufer. Käufer finden wieder mehr Auswahl und mehr Spielraum beim Verhandeln. Entscheidend sind vor allem Lage, Zustand und ein fairer Preis.

Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie wert ist, oder suchen Ihr neues Zuhause? Sprechen Sie uns an. Wir beraten Sie persönlich, ehrlich und mit genauer Kenntnis der Region.